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新制上路，近六成房東成本轉(zhuǎn)嫁房客

報(bào)導(dǎo)：MyGoNews蕭又安｜日期：2017-03-22

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租屋悲歌！加稅、租賃新制上路，近六成房東成本轉(zhuǎn)嫁房客，強(qiáng)制租約公證，四成房東跳腳、八成房客喊YES

【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】社會(huì)住宅及健全租屋市場，是小英政府上任發(fā)展房市的二大重點(diǎn)，不過全國不動(dòng)產(chǎn)企研室在2017年3月上旬進(jìn)行問卷調(diào)查，發(fā)現(xiàn)在政府加稅、房客申報(bào)租金以及欲遷入戶籍三大因素影響下，超過半數(shù)房東近期想調(diào)漲房租，顯示租稅政策使得房東轉(zhuǎn)嫁成本給房客。

全國不動(dòng)產(chǎn)在3月06~12日，透過網(wǎng)路進(jìn)行問卷調(diào)查購屋意願(yuàn)，發(fā)現(xiàn)新政府努力要將租屋市場檯面化，並解決租屋不易的現(xiàn)況，但從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在租稅新制施行下，有54.2％的租屋族表示，感受到租金調(diào)漲。

進(jìn)一步觀察調(diào)查結(jié)果，超過半數(shù)的網(wǎng)友表示，房東不同意租金申報(bào)，即使同意了，也會(huì)調(diào)漲租金，僅有四成三的房東在不漲租的情況下讓房客申報(bào)租金。

全國不動(dòng)產(chǎn)企研室主任張瀞勻分析，租賃市場長期屬於地下經(jīng)濟(jì)，幾乎無法可管，蔡英文政府為實(shí)現(xiàn)居住正義，採取租稅手段，希冀房東由暗轉(zhuǎn)明，2017年元旦即實(shí)施房屋租賃新制，房東不能再限制房客遷入戶籍、申報(bào)租金扣抵綜合所得稅，雖然保障租屋族，但房東也順勢漲租，苦果仍由租屋族承擔(dān)。

且調(diào)查發(fā)現(xiàn)，約有33.5％民眾租金佔(zhàn)薪資比例落在11~20％，等於有1/5的薪水都繳給房東。此外，高達(dá)59.1％的民眾表示，租屋不買房的主因在「自備款不足及薪資凍漲」，其次則是因?yàn)椴幌霌d房貸，希望可享有更好的生活品質(zhì)。

而不管是針對(duì)租屋族抑或是房東調(diào)查，都有逾半的受訪者表示租金呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，不過全國不動(dòng)產(chǎn)企研室觀察近二年六都行情，發(fā)現(xiàn)租金漲跌互見，其中雙北市、臺(tái)中市年漲1.8~7.8％，臺(tái)中市漲最多；而桃園市、臺(tái)南市以及高雄市則下滑1.1~4.7％，桃園跌最多。

全國不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理石吉平指出，推升區(qū)域租金主因有三：

全國不動(dòng)產(chǎn)總經(jīng)理石吉平指出，推升區(qū)域租金主因有三

■區(qū)域民眾普遍看跌房價(jià)，進(jìn)而轉(zhuǎn)向租屋，求過於供，導(dǎo)致租金上揚(yáng)。

■2016年房地合一上路，抑制短期交易，許多屋主由售轉(zhuǎn)租，尤其近一年交屋潮，新屋釋出到租屋市場，並附帶傢俱電器，因此租金較高，拉高整體行情。

■壓倒屋主的最後一根稻草就是，租賃契約書新制上路，新增租稅成本，進(jìn)而轉(zhuǎn)嫁給房客。

然而，租屋族大多為經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力較弱，因此政府為保護(hù)租方權(quán)益，並減少租屋糾紛，除了施行房屋租賃新制，未來也將推出「住宅租賃市場發(fā)展條例」，創(chuàng)設(shè)租賃住宅服務(wù)業(yè)，透過業(yè)者包租或代管出租，可享定額免稅，但勢必讓地下租屋市場浮出水面。

就現(xiàn)實(shí)面而言，屋主保護(hù)主義至上，要達(dá)到租屋市場透明化若僅以獎(jiǎng)勵(lì)措施，有一定的難度，倘若可加上強(qiáng)制租約公證，不僅可保護(hù)雙方權(quán)益，有違約情形時(shí)還得逕受強(qiáng)制執(zhí)行。

此次問卷調(diào)查也發(fā)現(xiàn)，租屋族對(duì)於租約強(qiáng)制公證接受度頗高，有88.6％的租屋族支持政府修法強(qiáng)制租約公證，不過僅有58.3％房東支持。

觀察調(diào)查結(jié)果和現(xiàn)今市況而言，石吉平表示，若要健全租屋市場，減少租賃糾紛，租約強(qiáng)制公證對(duì)於房東、房客雙方而言，會(huì)是最省時(shí)、省力的方式。

石吉平指出，租約強(qiáng)制公證不僅可以達(dá)到租金強(qiáng)制實(shí)價(jià)登錄，交易透明化之餘，房東勢必依法納稅、透過公證驗(yàn)明正身，房東也不必?fù)?dān)心房客以假身分承租、逾期不搬遷也將逕受強(qiáng)制執(zhí)行。

對(duì)房客而言，租賃期間亦受公證契約保護(hù)，房東無法刁難提前終止租約趕人，房客亦可申報(bào)租金支出節(jié)稅，雙方權(quán)益都能獲得保障，可說是政府、房東、房客三贏。

而全國不動(dòng)產(chǎn)2016年4月宣布開放多元加盟以來，目前除了店面式加盟，也有近10家加盟店採辦公室加盟，2017年更擴(kuò)大加盟事業(yè)，跨足到代租物管領(lǐng)域，包含：1.總部成立租賃物管中心、2.開放租賃物管中心加盟，以及3.鼓勵(lì)現(xiàn)有加盟店成立物管部門，而首間租賃物管中心即位於新北市蘆洲區(qū)三民路。

而臺(tái)灣租賃市場商機(jī)大，除了有上百萬租屋族，且2017年起房屋稅免稅門檻調(diào)高、年折舊率可望上升至1.17％，因此，持有稅降低的情況下，推估未來會(huì)有許多屋主由售轉(zhuǎn)租，但衍生出的交易紛糾也會(huì)多如牛毛。

有鑑於此，全國不動(dòng)產(chǎn)即將在第二季全面推動(dòng)「租賃物管履約保證」，履保流程與買賣履保相同，房客將租賃價(jià)金匯入建經(jīng)公司銀行信託專戶，再由信託專戶撥款給1.房東、2.物管業(yè)者以及3.其他支出費(fèi)用。

全國不動(dòng)產(chǎn)董事長葉春智指出，未來會(huì)與代銷業(yè)者、建商、大樓管委會(huì)合作，每筆租賃契約都可以做履約保證，由建經(jīng)公司保障客戶安全，總部也能擔(dān)任管理稽核的角色，再度加強(qiáng)品牌信賴度。